Změny u investičních nemovitostí od 1. dubna 2026: co je dobré vědět včas

Změny u investičních nemovitostí od 1. dubna 2026: co je dobré vědět včas

Od 1. dubna 2026 vstupují v platnost změny pravidel České národní banky, které se zaměřují především na financování investičních nemovitostí. Pokud zvažujete koupi nemovitosti na pronájem, případně už jich máte více, je dobré tyto změny znát dopředu. Nejde o žádný zákaz investování, ale o jasný signál, že bude potřeba lepší příprava a více vlastních zdrojů.

Důležité je hned na úvod říct, že běžné hypotéky na vlastní bydlení se zásadně nemění. Zpřísnění se týká hlavně investičních hypoték, konkrétně od třetí nemovitosti a každé další.

DSTI: splátky vůči příjmům

U standardních hypoték na vlastní bydlení zůstává ukazatel DSTI (ukazatel, který porovnává výši vašich měsíčních splátek dluhů s vaším čistým příjmem) i nadále neaktivní. ČNB ho plošně neuplatňuje.

U investičních hypoték je situace jiná. I když ani v roce 2026 není DSTI nastaveno jako pevný závazný limit, banky ho v praxi sledují čím dál více — většinou formou doporučení a vlastních interních pravidel. Některé banky dnes pracují s hranicí okolo 70 % příjmů na splátky, což už může mít reálný dopad na schvalování úvěru.

DTI pouze u investičních nemovitostí

U investičních nemovitostí se více dostává do popředí také ukazatel DTI, tedy poměr celkového dluhu klienta k jeho příjmům. ČNB doporučuje tento limit uplatňovat výhradně u investičních hypoték.

Konkrétně platí doporučení, aby celkový dluh klienta (všechny hypotéky a úvěry dohromady) nepřesáhl 7násobek jeho ročního čistého příjmu. U vlastního bydlení se tento limit neuplatňuje, ale u investičních nemovitostí s ním banky budou stále častěji pracovat, zejména u klientů s více nemovitostmi v portfoliu.

Hlavní změna: LTV u investičních nemovitostí

Největší a nejviditelnější změnou je zpřísnění ukazatele LTV, tedy poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti.

Od 1. dubna 2026 platí:

• maximální LTV u investičních nemovitostí je 70 %,

• investor musí mít minimálně 30 % vlastních zdrojů.

Oproti dosavadním 80 % jde o citelné zpřísnění, které ovlivní vstup do investice i práci s vlastním kapitálem.

Shrnutí změn od 1. 4. 2026 (od třetí nemovitosti)

Jednoduše řečeno: od třetí investiční nemovitosti a každé další je potřeba počítat s těmito podmínkami:

• DTI maximálně 7× roční čistý příjem (pouze pro investiční nemovitosti),

• LTV maximálně 70 %, tedy minimálně 30 % vlastních zdrojů.

Tato pravidla se nevztahují na vlastní bydlení, ale výhradně na investiční úvěry. Banky je budou uplatňovat především v rámci svých interních metodik.

Co se naopak nemění

Abychom to vyvážili, některá pravidla zůstávají stejná:

• LTV pro vlastní bydlení zůstává na 80 % (až 90 % u žadatelů do 36 let),

• u standardních hypoték na vlastní bydlení zůstává DTI i DSTI nadále neaktivní.

Jak k tomu přistoupit

Tyto změny neznamenají konec investic do nemovitostí. Znamenají ale nutnost lepší strategie, vyšších vlastních zdrojů a správného nastavení financování. Rozdíly mezi jednotlivými bankami budou v roce 2026 ještě výraznější než dříve.

Pokud budete chtít řešit investiční nemovitost, klidně se mi ozvěte. Určitě bych nikoho nenabádal k tomu, aby si „rychle“ šel koupit byt jen proto, aby to stihl do 1. 4. 2026. Na všechno se dá připravit a dobře naplánovat. Je ale fér říct, že podmínky do 1. dubna 2026 jsou z pohledu financování výhodnější, a právě proto dává smysl mít jasno včas.