Jak legálně ušetřit na daních z (dlouhodobého) pronájmu: paušál vs. skutečné výdaje, odpisy a náklady

Hned na začátek důležité upozornění: nejsem účetní ani daňový poradce a tento článek neslouží jako daňové poradenství. Berte ho jako praktický přehled možností, které lidé v praxi běžně využívají. Pro přesné nastavení a posouzení vaší konkrétní situace doporučuji vše probrat s vlastním daňovým poradcem.

Ještě jedno upřesnění: v článku mluvím primárně o dlouhodobém pronájmu (klasický nájem bytu nebo domu).

Dlouhodobý vs. krátkodobý pronájem (Airbnb / Booking)

• Dlouhodobý pronájem = typicky příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů.

• Krátkodobé ubytování přes Booking, Airbnb apod. se většinou považuje za ubytovací činnost a spadá do § 7 (příjmy ze samostatné činnosti).

V praxi to často znamená, že na tuto činnost potřebujete živnost a řeší se daňově i administrativně jinak než klasický pronájem.

Dvě cesty, jak v ČR danit příjmy z dlouhodobého pronájmu

1) Výdajový paušál 30 %

Jednodušší varianta. Uplatníte paušální výdaj ve výši 30 % z příjmů a detailně neřešíte jednotlivé náklady.

Nevýhodou je, že si často zbytečně zvyšujete daňový základ, protože neuplatníte reálné náklady, které u nemovitosti běžně vznikají (např. úroky z hypotéky, odpisy, fond oprav, daň z nemovitých věcí apod.).

2) Skutečné výdaje (příjmy vs. výdaje)

V tomto případě se díváte na to, kolik reálně vyděláte a kolik reálně zaplatíte. A právě tady často vzniká největší prostor pro legální úsporu na daních.

Co všechno můžete dát do nákladů (skutečné výdaje)

Mezi nejčastější položky patří:

• úroky z hypotéky (pozor: ne splátka jistiny, ale pouze úroky),

• odpisy nemovitosti (bytu nebo domu – podíl na pozemku se neodepisuje),

• fond oprav (u bytů v SVJ),

• náklady na cesty související se správou nemovitosti (dle evidence a zákonných pravidel),

• daň z nemovitých věcí,

• technické zhodnocení.

Technické zhodnocení jsou úpravy, které nemovitost „posunou“ – nejde tedy jen o běžnou opravu. Typicky se jedná o změnu materiálu nebo zlepšení parametrů, například výměnu dvojskla za trojsklo.

V praxi se často řeší hranice 80 000 Kč, ale vždy záleží na konkrétním posouzení. Doporučuji ověřit s daňovým poradcem, zda jde o opravu a údržbu, nebo o technické zhodnocení.

Odpisy nemovitosti: proč to dává smysl hlavně dnes

Odpisy jsou zjednodušeně způsob, jak si postupně dáváte do nákladů pořizovací cenu nemovitosti (v rámci zákonných pravidel). První rok odpisů bývá nižší, v dalších letech jsou odpisy vyšší podle zvolené metody.

Existují dvě základní varianty:

• rovnoměrné odepisování – stabilní průběh,

• zrychlené odepisování – vyšší odpisy v prvních letech.

Dnes to dává často ještě větší smysl kvůli kombinaci vyšších cen nemovitostí a vyšších úroků. Právě úroky a odpisy totiž dokážou výrazně snížit daňový základ.

Důležitá poznámka: i s více nemovitostmi můžete být „ve ztrátě“

Tohle spoustu lidí překvapí. I když pronajímáte více nemovitostí, můžete se při zdanění přes skutečné výdaje dostat do ztráty – typicky kvůli úrokům, odpisům a dalším nákladům.

Tato ztráta se vám může promítnout proti daňovému základu a tím snížit výslednou daňovou povinnost. Samozřejmě vždy záleží na konkrétním nastavení příjmů, výdajů a celkové situaci. Právě proto je dobré mít vše spočítané a zkontrolované s daňovým poradcem.

Pozor: banky a příjmy z pronájmu

Ještě jedna praktická věc na závěr – jak banky započítávají příjmy z pronájmu. Některé banky zohledňují příjem odlišně podle toho, zda daníte paušálem, nebo přes skutečné výdaje.

Tomuto tématu se budu věnovat někdy příště, protože u hypoték to může hrát velmi důležitou roli.