Plánujete stavbu rodinného domu? Na těchto 8 věcí si dejte pozor
Stavba vlastního domu je pro většinu lidí největší životní investicí a úžasným krokem dopředu. Aby se však váš sen neproměnil v noční můru plnou stresu a nečekaných výdajů, je klíčem k úspěchu neprůstřelná příprava.
Výstavbu RD řeším v kanceláři často a proto jsem připravil přehledné shrnutí 8 klíčových bodů, na které si musíte dát pozor, aby celé financování i stavba proběhly hladce.
1. Pozor na vlastnictví: Když staví druh a družka
Máte partnera a pozemek je napsaný pouze na jednoho z vás? Zde číhá velká právní past. Podle českého občanského zákoníku platí, že stavba je součástí pozemku.
Pokud má stavební pozemek ve vlastnictví pouze druh, tak se dům po výstavbě stává automaticky součástí tohoto pozemku a jeho výhradním vlastníkem bude opět pouze druh. A to i v případě, že hypotéku platíte napůl a na stavbě pracujete oba. Tento krok je nutné ošetřit právně (např. převodem podílu pozemku) ještě předtím, než začnete řešit úvěr.
2. Rozpočet bez rezervy? Téměř nikdo se nevejde
Na rovinu: Hodně klientů, kteří řeší výstavbu, nemá na začátku podrobný položkový rozpočet. To je velká chyba. Realita je navíc taková, že málokterý klient se nakonec do původního rozpočtu stoprocentně vejde.
Během výstavby vás totiž téměř vždy potkají vícepráce, narazíte na složitější podloží nebo se rozhodnete upravit stavbu za pochodu. Proto je naprosto zásadní mít minimálně 20% finanční rezervu.
Dobrá zpráva: Banky jsou na to připravené. Umí vám schválit vyšší úvěr s tím, že máte možnost 20 % a u některých bank dokonce až 50 % úvěru nedočerpat. Pokud tedy rezervu nevyužijete, jednoduše ji bance vrátíte bez jakýchkoliv sankcí a poplatků.
3. Jak banka určí, kolik vám půjčí?
Banka neurčuje maximální výši hypotéky podle toho, kolik aktuálně stojí materiál. Určuje ji na základě budoucího odhadu nemovitosti. Tento budoucí odhad se kalkuluje jako aktuální hodnota pozemku + plánované náklady na výstavbu podle rozpočtu. Z této výsledné budoucí hodnoty pak banka vypočítá maximální částku, kterou vám může půjčit.
4. Rychlý rozjezd: Čerpání na pozemek i nad jeho hodnotu
Abyste měli hnem na začátku dostatek peněz na rozjezd stavby, umí banky čerpat finance do 100 % aktuální hodnoty pozemku, a v určitých případech dokonce i nad hodnotu pozemku. Díky tomu získáte hladký start a peníze na první fáze stavby bez nutnosti okamžitě sahat do vlastních úspor.
5. Žádné schovávání účtenek a faktur
Mnoho lidí se děsí toho, že budou muset bance dokládat každou tašku cementu a fakturu od řemeslníků. U výstavby to tak naštěstí nefunguje. Bance neprokazujete žádné faktury. Financování probíhá na základě tzv. prostavěnosti. Banka uvolňuje peníze v tranších (dávkách) podle toho, jak stavba roste. Stavbu v průběhu kontroluje smluvní odhadce nemovitosti, který ověří, že prostavěná část odpovídá rozpočtu, a dá bance zelenou k uvolnění dalších peněz.
6. Během stavby platíte jen to, co jste si půjčili
Další obrovská výhoda při stavbě svépomocí nebo s firmou: během celé doby výstavby platíte bance pouze úroky z vyčerpané částky. Neplatíte úroky z celého schváleného úvěrového rámce, ale opravdu jen za to, co jste si z banky už reálně vytáhli na stavbu. Plná splátka (úrok + jistina) naskočí až po kompletním dokončení a zkolaudování domu.
7. Vlastní peníze vs. hypotéka: Každá banka hraje jinak
Máte naspořené vlastní prostředky a kombinujete je s hypotékou? Ukážeme si to na příkladu:
- Rozpočet na výstavbu: 10 mil. Kč
- Vaše vlastní prostředky: 3 mil. Kč
- Hypoteční úvěr: 7 mil. Kč
Zde extrémně záleží na tom, jakou banku zvolíte. Na trhu jsou banky, kde musíte své vlastní prostředky (3 mil. Kč) pouze prokázat před čerpáním úvěru – tedy ukázat, že je máte k dispozici, ale banka vám dovolí začít stavět z jejích peněz. Naopak jiné banky striktně vyžadují, abyste nejprve kompletně proinvestovali svých 3 mil. Kč a až poté vám dovolí sáhnout na hypotéku.
A pozor – na trhu jsou dokonce i banky, kde vlastní prostředky předem prokazovat vůbec nemusíte. Správný výběr banky tak zásadně ovlivní vaše cashflow během stavby.
8. Úroková sazba není všechno, rozhoduje proces
Mnoho lidí dělá tu chybu, že slepě jde jen po tom nejnižším úroku. U výstavby rodinného domu ale není nejdůležitější úroková sazba, nýbrž proces čerpání hypotéky.
Můžete mít sice na papíře super levný úrok, ale pokud má banka složité procesy, zbytečné průtahy a nesmyslné požadavky, tak si na tom lidově řečeno vylámete zuby. S úrokovou sazbou se dá v průběhu času skvěle pracovat (při refixaci nebo refinancování), ale s procesem výstavby a čerpáním hypotéky nikoliv. Výběr správné banky je v tomto ohledu naprosto rozhodující.
Chystáte se stavět? Nechte to na profesionálech
Stavba domu je maraton a správně nastavené financování vám dokáže ušetřit statisíce korun a hlavně hromadu nervů. Pokud plánujete stavbu rodinného domu, kontaktujte nás. Společně se podíváme na vaše možnosti, porovnáme metodiky jednotlivých bank a připravíme financování tak, aby perfektně sedělo vašim plánům a stavba běžela bez zbytečných záseků.
